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2010年10月5 星期二
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市場調控預期加強 一線樓市“陽春”或提前謝幕



      日前,有消息稱,上海相關部門正在討論具體舉措調控房地產市場,可能很快宣布。討論中的舉措包括將部分二套房首付提高至70%,以及限制非滬籍人士購房資格,還包括收緊高端住宅開發商預售許可審批。此外,瘋狂過后的深圳樓市開始降溫,一些經歷過暴漲的片區開始出現低價拋售現象。業內人士認為,隨著樓市的高歌猛進,市場對于調控政策的預期開始不斷升溫,一線城市可能很快迎來政策收緊,一線城市樓市將出現降溫趨勢。

  政策預期發生變化

  前段時間,北京、上海、深圳等一線城市房地產市場進入“發燒模式”,尤其是深圳,從去年開始房價漲幅驚人,之后上海、北京房價也出現明顯上漲,引發了社會廣泛關注。隨著一線城市房地產市場熱度蔓延,部分二線城市房地產市場也呈現出明顯升溫的現象。

  房價的非理性上漲引發輿論高度關注,在剛結束的全國兩會期間,多個國務院相關部門對此發表看法,表示政府將采取有力措施收緊調控。近日,深圳樓市監管風聲趨緊,導致樓市出現降溫,部分投資客低價拋售房源現象出現。不僅是深圳,市場傳聞上海將于3月底出臺樓市調控政策,引起業內熱議。

  根據有媒體曝出,上海相關部門正在討論具體的樓市調控收緊舉措,包括二套房首付提高至70%、限制非滬籍人士購房資格、收緊高端住宅預售審批、規范市場交易秩序等。盡管只是傳聞,但有業內人士指出,近段時間上海出臺樓市調控政策是大概率事件。

  據悉,在近期上海官方召開的研討會上,上海市住建委表示,上海仍然會嚴格執行樓市限購政策,比如新房只簽約不登記不行了,購房資格審核也會加強;重新收緊高端樓盤預售許可證的審批、備案,調節樓市的交易結構,防止高端樓盤過熱帶動樓市過快上漲;針對房產交易環節實行差別化的稅收政策;加強對于中介行業的監管,規范交易流通環節,打擊各種交易當中的違法違規行為,比如速銷房、壟斷房源哄抬房價、捂盤惜售等現象;有關首付貸消費金融的業務監管會強化,防范首付貸款引起的市場風險。

  最短一波行情?

  盡管深圳、上海的樓市調控政策并未真正出臺,目前只是加強交易監管、規范市場秩序,但市場已開始進入深度博弈,如深圳樓市在監管趨緊的風聲下,已出現降溫趨勢。業內人士指出,今年一線城市樓市可以說是迎來“大陽春”,但今年這波行情可能不會像2009年和2013年那樣延續一整年,隨著樓市政策轉變預期的到來,一線城市樓市或將迎來最短一波行情。

  進入3月銷售季,一線城市及部分熱點二線城市樓市成交升溫明顯,新房二手房成交量均維持高位。其中,一線城市樓市升溫更為明顯。以上海為例,同策咨詢研究部數據顯示,上周上海商品住宅成交面積48萬平方米,連續第三周維持50萬平方米左右/周的成交量,按照這樣的市場去化速度,預計3月上海商品住宅成交量會突破230萬平方米。另外,今年1-2月上海商品住宅成交面積分別為134萬平方米、79萬平方米,預計2016年一季度上海商品住宅成交量將超過440萬平方米,這是歷史上前所未有的。

  “由于市場需求的透支與政策面的從嚴預期,2016年二季度上海樓市將呈現供求博弈的特征,‘量跌價穩’將是整體二季度趨勢。”同策咨詢研究部總監張宏偉在接受北京商報記者采訪時表示,盡管一季度上海樓市成交持續火熱,但隨著近期政策從嚴預期加強,下半年房地產市場調整期極有可能會來臨。

  一線城市中,深圳的樓市波動相對頻繁。在經歷了近半年的大漲之后,近期深圳樓市開始降溫,新房成交量已經連續兩周出現下跌,二手房市場中也出現投資客低價拋售房源的現象。對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,調控腳步的臨近導致市場觀望情緒濃厚,同時開發商批售和推售也受到政府調控的預期,認籌熱度大不如前。

 綢繆窗口期

  “面對極有可能發生的調控政策的轉變,一線城市樓市或將出現降溫趨勢,這種情況下,開發商應該未雨綢繆,一旦下半年樓市進入調整期,房企有可能因此陷入被動推盤的局面,企業的資金面也會因此遇到問題。”張宏偉表示,“走為上”是接下來房企的營銷策略,把握市場最后的窗口期。

  就北京市場而言,3月北京樓市升溫明顯,上周二手房單周成交年內首次沖上2000套。中原地產首席分析師張大偉認為,從市場成交看,雖然北京房價漲幅低于深圳與上海,但在春節前后,特別是春節后也出現了比較明顯的上漲,特別是二手房市場,整體看成交量創下了歷史同期紀錄,二手房市場價格上漲速度明顯超過新房。這種情況下,后續很可能出現部分穩定房價的政策。

  同樣,嚴躍進認為,后續一線城市總體上會有一個穩定市場預期的調整,同時應該嚴格信貸審核機制。尤其是一線城市中各類違規炒房的金融渠道很多,后續對于此類模式也應該進行嚴格監管。

  從房企銷售來看,應根據情況積極推盤,不應該囤積房源,否則會有一些新的市場風險。比如,建議房企在這一波樓市火熱的態勢中,積極推盤和銷售,進而促使后續資金快速回籠,能夠促使此類房企積極拿地,實現高周轉運行。

  據了解,近期深圳部分地區已經出現了降價信號,一些投資客低價拋售持有房源,而部分開發商也決定以較低的價格開盤,盡快出貨。此外,北京某項目營銷負責人表示,再次開盤的價格會相對穩定,以實現去化回籠資金為主。

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